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郑州买卖二手房必须使用新合同!划片学校必须说明

2017-05-16   来源:   点击:

  华豫网(http://www.ha68.cn)讯:从郑州市政府有关部门获悉,郑州出台新的存量房(二手房)买卖居间合同,其中针对“退定金难”有了具体的解决办法。
  
  根据新的存量房(二手房)买卖居间合同,定金该怎么付,将由买卖双方说了算;完成委托事项后,中介才能收取佣金……
  
  “如果买卖双方签订新版居间合同,退定金难的问题有望迎刃而解。”
  
  完成委托事项,中介才能收取佣金。河南财经政法大学教授刘社说,如果中介没有完成委托事项,可以找买卖双方协商报酬怎么付,但是不能扣着定金不给。
  
  房子划片能上啥学校要在合同中体现“这样,当事人的合法权益,可以第一时间界定。”
  
  提起二手房买卖,很多老百姓感觉头蒙:买卖中间的弯弯绕绕根本搞不清楚,不少人稀里糊涂就上了不良中介的当。记者昨日获悉,郑州出台新的存量房(二手房)买卖居间合同,买卖二手房将有更有力的保障。
  
  啥是存量房(二手房)买卖居间合同?郑州市政府有关部门工作人员说,老百姓买卖一套二手房,如果委托中介的话,要签订4个合同。一个是委托购买合同,一个是委托出售合同,一个就是存量房(二手房)买卖居间合同。此外,还有一个房管部门专门提供的买卖合同,也就是俗称的网签合同,这个合同是交税的依据之一。
  
  该工作人员介绍,存量房(二手房)买卖居间合同为推荐示范文本,主要供郑州市行政区域内的房屋出售人(卖方)、买受人(买方)和房地产经纪机构(居间方)三方就房屋买卖事宜达成的交易协议使用。它是约束买卖双方和中介的,如果没有经过中介,买卖双方直接交易,就不用签订该合同。总之,这个合同是为了保障三方的合法权益。
  
  亮点1
  
  定金怎么付买卖双方说了算
  
  近日,购房者牛女士向记者爆料:她因为限购没买成房,中介不退还定金的理由竟是想等限购结束了,再给她找一套房子。牛女士很无奈:这要等到猴年马月啊?
  
  针对这种情况,郑州市政府有关部门工作人员说,根据新的居间合同,买卖双方可以协商付定金的方式。他介绍,合同中规定了三种方式供买卖双方选择。第一种方式是:乙方在签订本合同时支付购房定金,该定金由甲方保管,作为履行本合同的担保。
  
  定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款。第二种方式是:乙方在签订本合同时支付购房定金,该定金由丙方保管,作为履行本合同的担保。定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款,在办理房屋交割时转为物业交割保证金。此外,双方还可以约定其他方式(记者注:甲方指卖方,乙方指买方,丙方指中介,下同)。
  
  郑州某家房产中介的经纪人廖先生说,如果买卖双方签订新版居间合同,退定金难的问题有望迎刃而解。
  
  亮点2
  
  完成委托事项中介才能收取佣金
  
  新出台的存量房(二手房)买卖居间合同,还有一个很大的特点,即完成委托事项,中介才能收取佣金。
  
  河南仟问律师事务所律师罗新建说,按照这个规定,如果购房者因为限购买不成房子,买卖双方委托的事项就没有完成,中介就不能随随便便收取佣金。
  
  据了解,根据新的居间合同,甲乙丙三方可以约定三种佣金支付方式。
  
  第一种方式是:丙方促成签订本合同并分别完成与甲、乙双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时,甲方应按照该房屋实际成交总房款的X%(记者注:X即约定的数字,下同)支付佣金,并预付X%佣金;乙方应按照该房屋实际成交总房款的X%支付佣金,并预付X%佣金。
  
  第二种方式是:丙方促成签订本合同并分别完成与甲、乙双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时,甲方应按照该房屋实际成交总房款的X%支付全部佣金,具体数额为人民币(大写)X元;乙方应按照该房屋实际成交总房款的X%支付全部佣金,具体数额为人民币(大写)X元。
  
  第三种方式,由双方约定。
  
  亮点3
  
  房子划片能上啥学校要在合同中体现
  
  不少市民遭遇过这事儿:中介要押着巨额购房资金,称放在中介更安全。
  
  新出台的存量房(二手房)买卖居间合同明确:房地产经纪机构或者执(从)业人员不得代收代管存量房(二手房)交易资金。为保护存量房交易和资金安全,买卖双方应选择郑州市存量房交易结算资金交易保证机构进行交易资金代收代付。
  
  值得关注的是,新的居间合同“附件”中,还有“房屋现场勘察记录表”。您可别小看这个表,能帮助买卖双方省去很多烦心事儿。
  
  郑州点石房产策划营销有限公司经理李悦辉说,在这个表中,房屋位置、建成年月这些信息要有。房屋所有权的性质是私房还是已购公有住房,还是商品房,都要明确。还有房屋装修情况,屋顶有没有漏水,目前是空置还是出租,配套有没有天然气暖气等,都要详细标注。
  
  “可以随房价赠送的家具家电信息也要明确。这样能避免很多后遗症。”郑州市政府一位负责人说,此外,房屋周边配套信息,包括学校、幼儿园等,可划片入学学校名称也要写清楚。这样,当事人的合法权益,可以第一时间界定。
  
  调查
  
  郑州有中介1000家左右备案的有550家左右
  
  在中介公司签的居间合同,很多市民的印象就是:一张大纸,复印三份,买卖双方按照中介提供的合同签。郑州房地产业内人士李先生说,这类居间合同,并非郑州市推行的存量房(二手房)买卖居间合同。这些中介提供的合同,内容不利于保护购房者、买房者的合法权益,最后出了问题,维权很难。
  
  郑州市政府有关负责人说,截至3月31日,郑州备案的房产中介有550家左右,但是预计郑州有房产中介1000家左右。这意味着,不少中介是灰中介、黑中介。郑州市一直加强对不法中介打击力度,同时,也在试图通过推广存量房(二手房)买卖居间合同示范文本,改善当下的二手房买卖环境。
  
  记者从郑州市政府获悉,2013年1月1日,郑州开始推行使用存量房(二手房)买卖居间合同示范文本。经过不断修改完善,又推出新的存量房(二手房)买卖居间合同。在政府部门备案过的正规房产中介,可以签订这个买卖居间合同,还有专门的网上签订合同的窗口,请市民注意甄别。
  
  河南省商业与经济学会会长宋向清说,因为种种原因,房产中介管理工作很难,这个问题不只郑州独有,在全国其他城市也存在这个问题。郑州市通过推行使用新的存量房(二手房)买卖居间合同示范文本,有利于营造良好的交易环境,从全国来看,是一个好的探索。
  
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