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在河南郑州二手房买卖中的常见合同有哪些注意事项?

2017-08-07   来源:   点击:

  定金合同
  
  双方约定,买家支付定金,卖家收取定金后于多少天之内双方签订买卖合同,若届时买家违约不购房,卖家没收定金,若届时卖家违约不卖房,卖家双倍返还定金。定金合同需注意合同中使用的是“定金”二字,而非“订金”。定金合同一定需要采取书面形式,并且实际交付的金额需与书面约定一致。由于定金合同是实践合同,如果未实际交付定金,视为合同未成立,如果实际交付的金额与书面不一致,认定以实际交付的金额为准。
  
  居间合同
  
  居间合同俗称中介合同,指的是中介向卖家或者买家提供订立合同的机会,并收取酬金的合同。
  
  正常情况下居间费用是由买卖双方各自承担,但是协商一致的情况下也可由一方承担,在卖家市场的情况下,买家往往会比较吃亏的选择接受独自支付居间费用与全部税费。
  
  居间不成的,即房屋买卖合同没有成立的,理论上中介是不收取居间费用的,但是实践中,会出现有的中介会收取小额辛苦费的情况。
  
  此外,居间费用采取分阶段支付也比较常见,比如在签订房屋买卖合同的时候支付一部分,在完成网签之后再支付一部分。
  
  买卖合同
  
  房屋买卖合同是在整个二手房过程中最重要的合同,一般认为,合同中具备双方姓名、住所、房屋基本情况、价格、支付方式、交付时间等主要条款即可认定为一份完备的房屋买卖合同。
  
  房地产买卖居间协议
  
  实践中,为了省事,中介会提供一份《房地产买卖居间协议》,该份合同并不是合同法明确规定的有名合同,其实是定金合同、居间合同、房屋买卖合同的结合体,包含了定金、居间、买卖三方面内容。在符合房屋买卖合同主要条款的情况下,法院认定实为房屋买卖合同,同时合同签订方也受定金条款居间条款的约束。
  
  网签合同
  
  所谓的网签合同,在上海即《上海市房地产买卖合同》(示范文本),网签是国家规定的过户之前的一道手续,能够有效应对一方数卖的行为,诸多好处不多阐述。
  
  国家限购政策往往是以网签为界,认定在政策出台时已经网签的房屋能够继续过户,在政策出台时未网签的合同不能再网签,而网签与否是能否过户的关键,重要性可见一斑。
  
  正常情况下,网签合同与买卖双方签订的房屋买卖合同(实践中签订《房地产买卖居间协议》的更多)一致,内容没有任何变化。
  
  如果双方协商一致,做低房价少缴税费或者做高房价多做房贷,又或者对支付方式、交房时间等进行变动,会出现网签合同与买卖合同不一致的情况,此时,一旦引发争议,法院会根据具体情况进行判断。比较常见的情况是,会认定双方在买卖合同中约定的价款是双方真实意思表示,网签合同中的价格条款无效。除了价格条款,法院往往会认定网签合同中与买卖合同不一致的,视为双方协商一致对买卖合同的更改。
  
  补充协议
  
  在整个二手房买卖过程中,只要双方协商一致,随时都可以签订补充协议。在符合合同成立、生效要件的情况下,补充协议能够比较真实的反应双方的真实意思表示。
  
  常见的补充协议,主要是对交房时间进行调整、对房屋装修补偿进行约定、房价的微调、迁出户口的违约责任等。这是买卖双方博弈的结果,很多时候也有经验丰富的中介、律师参与提供建议。
  
  时兵观点
  
  1、需要注意的是,前述网签合同中很容易出现的网签合同与买卖合同不一致的情况,俗称“阴阳合同”,相对于房屋动辄几百万几千万的标价格,具有比较大的风险,如果实在是需要签订阴阳合同,建议先咨询律师。
  
  2、上海市高院意见,如果在买卖合同中明确约定了网签是买卖合同生效的条件,从其约定。一般而言,在买卖合同或《房地产买卖居间协议》或无名合同具备了房屋买卖合同的主要内容的双方签订合同即视为合同成立并生效。
  
  3、一般情况下,买卖双方通过国内知名中介即可完成整个买卖流程,在不出现房价暴涨暴跌的情况下,双方都能够顺利的达成自己的目的。但是如果说有其他情况的存在,建议事先咨询律师为宜,毕竟,房价那么高,风险是不可承担之重。(来源:公众号周时兵)

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