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二手房买卖交易流程中出现问题能否找中介承担责任?

2017-08-07   来源:   点击:

  随着房价的飙升,二手房市场日益繁荣,购房者和卖房者为了得到更多交易信息、保障交易安全,一般会选择一家靠谱的中介公司,花一点中介费,省心又省力。然而,因为个人情况差异、信息的不对称,二手房交易问题多如牛毛,那么,二手房交易出现问题后,都可以找中介公司承担责任吗?
  
  一、居间合同订立后,什么情况可退中介费?
  
  很多人与中介公司签订服务合同后,因为价格或自己经济情况等发生变化,不想继续买卖房屋,向中介公司要求退还中介费。但很多中介服务合同中写明由于委托人的原因导致买卖不能成立的,中介费不予退还。
  
  中介公司与买卖双方属于居间合同,根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定,“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
  
  中介公司会根据法律规定,认为二手房买卖合同已经签订就已经实际成立,买卖双方应当支付中介费;
  
  而二手房买卖双方则会认为二手房交易的目的在于房屋过户或收到购房款,如果实现不了这一目的,中介就没有促成合同成立,不应该收取中介费。
  
  需要注意的是,中介公司并不参与二手房交易双方的合同签订,只是为交易双方提供机会或相应的媒介服务,买卖合同最终能否成立并不因居间方的意志为转移,居间方只是负有促成合同成立的义务。
  
  二手房买卖合同未成立,有多方面原因,可能因为买卖双方自身的原因,也可能是中介公司未尽到相应义务所致。因此,房屋买卖方和中介公司签订合同,一定要明确中介公司的义务,明确退还中介费的情形。
  
  二、中介公司未尽到如实报告义务,要承担多大责任?
  
  根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”
  
  二手房买卖双方找中介公司就是因为自身专业能力不足,无法全面了解对方的实际情况,担心上当受骗。如果中介公司不能将了解的情况如实告知买卖双方,甚至故意隐瞒或者提供虚假信息,那就失去了中介的作用。
  
  如果中介公司未尽到合理审查并如实告知的义务,给买卖双方造成损失的,法院会以诚实信用原则为基点,以善良行业人的标准作为判断依据,结合具体个案中中介公司的行为表现及相关证据材料,由法官根据自由心证作出裁判。
  
  关于中介公司责任的大小,除非故意隐瞒或提供虚假情况,一般中介公司不会承担全部赔偿责任,因为中介公司并不是合同的一方主体,二手房交易双方对自己的交易对象负有更多审查和注意义务。
  
  因此,在委托中介公司促成二手房交易过程中,一定要写明中介公司提供服务的内容,一般包括向房地产中心调查交易房屋的权利状况,收集、调查房屋现状,二手房行情调查,核实二手房买卖双方的身份信息、资产状况、提供资料的真实性等信息,明确中介公司要将以上资料和信息如实告知并记录在告知确认书中。
  
  当然,作为二手房买卖双方,一定要在中介提供信息的基础上进一步核实。签订合同前,也可以委托律师协助完善二手房买卖合同、核实交易对方身份信息、完成过户等。
  
  三、订立居间合同后,可以因一方伪造证件或房屋质量存在问题要求中介公司承担责任吗?
  
  居间合同中,中介公司有合理审查的义务,但买卖一方伪造证件资料的情形仍然存在。
  
  中介公司对伪造的证件不一定有能力识别,在初步审核证件资料后,买卖双方就签订了三方合同并支付了定金或首付。
  
  交易中某一方提供伪造证件,导致买卖合同无法实现,给交易另一方造成损失也很难追回,受害一方只有找中介公司解决。
  
  但根据居间合同,中介公司只要在自己的能力范围内尽到了审查和告知义务,委托人就不能据此要求中介方承担责任。遇到这种情形可以向公安机关报案,中介公司也应当积极提供相应材料,将伪造证件者绳之以法。
  
  很多购房者反映自己被中介公司骗了,购买时中介说房屋的环境、设施、质量都非常好,购买装修时发现到处存在质量问题,到处需要维修,导致自己多支出了很多费用。
  
  如前所述,中介公司主要的责任在促成交易成立,如实告知买卖双方自己了解的信息,至于房屋质量问题,应由买房自己去核实判断,中介公司不承担保障质量的责任。但如果确实有这方面的担心,也可以在二手房买卖合同中对房屋质量进行约定,保障自己的权益。
  
  总之,二手房交易过程中,买卖双方一方面要从对自己负责对他人负责的态度出发,提供真实的信息;另一方面也要积极去了解二手房市场、选择诚实可靠的中介公司,多掌握与二手房交易相关的法律及政策知识,防患于未然!
  
  (来源:易居家天下)

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