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多信号显示,房价永涨神话就此破灭?

2018-08-10 16:57:21   来源:   点击:

时至今日,说房地产大势已定,房价下跌大局已定,想必已经没有人会反驳了。尤其是炒房客和房地产商们在国家喊出“坚决遏制房价上涨”的新口号时,应该彻底意识到危机将至,再抱有侥幸心理就是自取灭亡。

新表述的威力在于,它彻底击溃了购房者对房价上涨的预期,预期没了,会有更多的人不相信“房价永远上涨”,这意味着房价下跌趋势已经形成。

尴尬的是,两个月前老年网红任志强还在拼命唱多,他说中国房地产还有至少20年的红利期,原因在于中国房地产体量巨大,以发达国家独居家庭的数量衡量市场的前景,中国独居家庭达到2亿才算正常,目前只有7500万户,所以住房需求仍然巨大。其言外之意是“中国房地产还有持续上涨20年的空间”。

以往对于任志强这一套“城市化进程影响房价”的理论奇哥是认同的,但是以眼下的趋势看,国家已经给房地产彻底定调了,就是要求房价不能有一分一毛的上涨,任志强这个时候还在“疯狂唱多”,就是政治不正确了。

很多人争执说,国家文件的表述也没说要让房价下跌,你在这里悲观唱衰那是自欺欺人。奇哥想说,当预期扭转的时候,你会发现平时高嚷着的“刚需”一夜之间就消失了,炒房投机客更是嗅觉灵敏,没有升值预期的资产就是累赘,没有人会再继续傻傻地往里冲。购房需求短时间必定崩塌,房价别说再继续上涨,想稳住都难。

连地产大佬自己都开始“看空”房价了,房地产市场真的迎来寒冬了!宝能地产总裁余英说,今年年底到明年开会之前,可能有些地区分化很严重:三四线城市的房产,我建议大家赶紧卖,落袋为安,尤其是以投资为目的的,更要把钱攥在手里;当然北上广深还行,能顶住。

绿城董事长李军就更加一针见血了,他自曝一直在劝身边的朋友不要买房,原因是形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准,房屋质量也越来越差,所以这两年是维权潮,接下来更糟糕的情况或出现,谁也逃不掉。他认为,虽然现在看房地产商财务报表还很美丽,但是利润结算有滞后性,未来两年这些数据会异常难看。

要说7月最后一天国家政治局会议上释放的还只是最高层的指示精神,那么前天在沈阳召开的住建部召集各地方负责人的会议就是“严格落地执行”的信号——住建部承担着下半年稳房价的重任,设立监管机制,评分考核,就是要打好严控房价的攻坚战,“遏制房价上涨”和“坚决问责”的迅速联袂恰恰证明了国家打击炒房、把房价控制在合理水平的决心之大。

事实上,除上述种种因素显示高房价神话即将破灭,“预言帝”任志强这次要惨遭打脸之外,其它一些支持房价上涨的基本面也在逐一坍塌,验证这一事实:

第一,土地遇冷,降价趋势明显,面粉降价,面包亦难支撑。前7个月全国有800宗土地流拍,其中最近被疯传楼市“崩盘”的厦门土地市场更是降至冰点。最新消息显示:厦门地价相比2016年已经腰斩了!2016年的地王有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,厦门土地价格重回1字头,可想而知房价的底有多深!

其它一些热点城市更加不容乐观,合肥上半年流失了二十多宗土地,其中有几块不错的地块很多企业干脆竟然没有参与竞标。众所周知,土地是地方财政的主要收入来源,且供地也起到均衡新房供应的重要作用,土地不断流拍,或严重影响未来一两年的新房供给,地方政府接下来大概率会选择降价卖地,激活地产商的拍地热情。

第二,据艾普大数据显示,中国当前多数城市面临老龄化、低生育和人口流失之忧,而这些基本面都是直接和房价挂钩的,基本面表现出羸弱的一面,高房价自然无法在继续输血,想不降都难了。

拿人口来说,中国目前正遭遇三大人口危机:首先是未富先老,有机构预测,到2050年老龄化人口占比将达3.6亿,届时每4个人就有1个65岁以上的老人。试问届时高房价谁来买单?

其次是晚婚少子,数据显示,中国男女的平均结婚年龄,从上世纪70年代的21岁左右延迟到21世纪的27岁左右。在江苏、上海等经济发达地区,初婚年龄更是在32岁以上。晚婚就意味着晚育,或不育(养娃成本高),如果中国长期维持超低生育率,未来可能会出现“无人可抢”。

再者,当前一二线城市都在穷尽力量抢夺优质人才,这势必会造成三四五六线城市人口的持续净流出,再叠加棚改政策的收紧,势必会冲击三四线脆弱的楼市。

除此之外,其实最近两个月全国楼市调控的密集程度也在潜移默化地加强,那7月来说,70个主要城市发布了超过70次各类型楼市调控政策,刷新了历史记录。

短时间的楼市调控政策密集宣发,原因只有一个,就是狼来了,国家这次彻底动真格的了,不把房价控制在合理范围,誓不罢休。

再加上前天住建部明确表态,未来要对调控不力的城市“开刀问斩”,说明住建部深知问题是出在地方政府这里,以往还强调“房住不炒”,大有把锅甩给地产商和炒房客的意思,但是这次直接把矛头指向地方,就是逼地方政府要改变供地格局和下调地价,因为只有这样才是在供需两端调控楼市,才不是本末倒置,如此做得一切努力才是有意义的。

经济学家姜超也明确指出,未来人口红利和城镇化两大驱动力的逐渐消失,楼市处于绝对顶部,2018迎来低谷甚至会冰封至2020年。奇哥也坚信经过这几次重要事件之后,可以确定无疑下半年房价必将走上下跌通道,尤其是三四线城市,多层面显示,后发补涨之后已是强弩之末,下跌只是时间问题。

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