首页 资讯 房产 汽车 家居 数码 礼品 教育 物流 旅游 女性 美食 图片 视频

首页 > 房产 > 楼盘 >

郑州购买新房时交房注意事项

2018-08-29 21:37:03   来源:   点击:

  交房过程中需要注意的事项
  
  1、在验房之前,如果开发商要求交费或者是签署文件,那业主一定不要答应,否则在验房时业主发现的质量问题,就只能自己付钱解决了。
  
  2、如果开发商提出代办产权证,业主是可以拒绝的,因为产权证业主完全可以自己办,如果交给开发商,那业主还要给开发商交代办费。
  
  3、收房时必须仔细查看的文件。在正常交房过程中,业主应该查看以下文件:第1是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。第2是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书",这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,现在交房时开发商都应提供。第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。
  
  4、认真检验房屋有无严重质量问题。一般来说,房屋交付时,如果开发商已经取得建设工程规划验收合格证和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料,则意味着房屋质量基本没有什么问题。买房人在交接房屋时,应当认真对房屋质量进行检验,若在验房时发现轻微质量问题,可要求开发商进行整修。
  
  5、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上,不能听信开发商的口头承诺,并且在房屋问题的后面,还要写明开发商承诺的解决时间,这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
  
  6、及时书面催告开发商交付房屋。法律规定,如果开发商迟延交房,买房人主张解除购房合同必须先催告,催告后经过3个月开发商仍然不交房的,方可以退房。
  
  7、不要轻易接受房屋。有些买房人在办理交接时,明知开发商没有相应的证明文件,因为急于装修入住,仍然接受房屋,此种行为在法律上被视为交付。此后,若买房人再以开发商长时间没有出示相应证明文件要求解除合同,法院将不接受。
  
  交房时先查看开发商文件 三书一证一表一个都不能少
  
  “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,
  
  “一表”是指《竣工验收备案表》。
  
  《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证;《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料,是开发商必须对楼盘负责的标记文件。
  
  这三份文件是楼盘通过验收,经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单,如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件,根据契约自由、自治的原则,一旦签了字,就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。
  
  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。
  
  《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标,如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。 因此,购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,你才能签署入住单,收房。
  
  自备验房工具 验收房屋质量
  
  验房工具的准备:
  
  1)1只塑料洗脸盆(通水)--用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力
  
  2)1只小榔头或小钢球(轻敲或滚动)--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
  
  3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
  
  4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
  
  5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
  
  6)1只计算器---用于计算数据
  
  7)1只笔--用于签字
  
  8)1把扫帚--用于打扫室内卫生(全装修)
  
  9)2只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。
  
  10)一本信签纸----随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认。
  
  房屋质量的检查
  
  一、楼房结构
  
  检查房屋有无裂缝 。(1)查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。
  
  (2)露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆。
  
  (3)承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,存在危险隐患。
  
  (4)墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。
  
  二、检查空鼓。 (1)检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面,特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。
  
  (2)检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方,用木棍敲一下有无空声。
  
  三、检查倾斜与水平。
  
  (1)在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。
  
  (2)目测大致地平。
  
  (3)检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜,是否弯曲、起浪
  
  四、测量房间的层高。
  
  建筑层高为2.8米,实际高度不能低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,住宅层高不能低于2.8米。
  
  五、渗漏、排水与防水
  
  1、检查房屋有无渗漏
  
  (1)察看房屋的地面和顶层渗水情况。
  
  (2)检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象
  
  (3)墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。
  
  (4)察看厨房、卫生间(顶面、外墙),阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。
  
  2、排水
  
  (1)验收下水情况,看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸,和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在,因地漏是较低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急,看水压大小,试排水速度。
  
  (2)厕、浴用具有无裂痕,冲厕水箱有无漏水,浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当,水池龙头是否妥当。
  
  3、防水
  
  (1)在厕、卫放水(约高2cm),24小时以后查看下家厕卫的天花。
  
  六、室内细部
  
  1、管道
  
  (1)各种管道表面镀层是否完好无破损。
  
  (2)看水管有无冻裂。
  
  (3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。
  
  (4)排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。
  
  2、门(大门,房门)
  
  (1)门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠,且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆。
  
  (2)目测门四边是否平行且紧贴门框,间隙是否太大(特别是门锁的一边)。
  
  (3)试门是否运作自如、开关时有无特别声音。
  
  (4)试门锁是否运作自如;看门锁是否安装牢固;看门匙与门锁是否封口;看门插是否插入太少或太长或太紧。
  
  (5)关门听隔音效果并了解密封程度。
  
  (6)卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面1.5厘米。窗的油漆质量主要看,卫生间的门还要刷下边。
  
  3、窗
  
  (1)看门窗的油漆质量有无流坠(油漆滴淌的痕迹)、漏刷和磕碰,色泽是否一致。
  
  (2)目测窗四边是否平行且紧贴窗框;框墙接缝处是否密实无缝隙。
  
  (3)看窗户玻璃是否完好。
  
  (4)试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。
  
  (5)看关窗后窗体是否变形,密封胶条是否完好。
  
  (6)试锁销是否运作自如,是否插入太少或太长或太紧。
  
  (7)看窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。
  
  (8)留意窗台云石是否崩裂,窗边混凝土接口有无缝隙,可用手轻触窗台,以不刮手为原则。
  
  (9)窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。
  
  七、生活设施的检查
  
  1、供电
  
  (1)拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电,户内有分闸的,也同样分别检查。
  
  (2)保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
  
  (3)卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。
  
  (4)检查开关、插座的牢固程度。
  
  (5)检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果。
  
  (6)用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。
  
  2、燃气
  
  (1)厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。
  
  (2)燃气是否畅通。
  
  3、电讯与线路
  
  (1)打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。
  
  (2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。
  
  (3)CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。
  
  (4)周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。
  
  其它
  
  1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符。
  
  2、抄电表、水表、燃气表数值。
  
  3、有无专用垃圾道,其有无堵塞。
  
  4、有无专用邮政报箱。
  
  5、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。
  
  6、查问南阳台封闭计划。
  
  毛坯房验收标准
  
  ●全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
  
  ●公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目。
  
  ●各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。
  
  ●屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
  
  ●户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的,应做到不抹灰、用腻子找平,达到板缝密实、无裂缝,接搓平顺无错台,表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实,达到粘结牢固、无裂缝。
  
  ●有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划,在验收时应进行两次蓄水试验,做到无渗漏。
  
  ●地漏与泛水坡度符合设计要求,达到不倒泛水,结合处严密平顺,无渗漏。
  
  ●各种房间水泥地面基层标高,应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
  
  根据规定,商品房交房注意事项分为文件查验注意事项和房屋实地查验注意事项。文件主要为三书一表,实地查验则为仔细查看房屋质量问题,管道墙体要查清。
  
  交房时注意事项之文件查验 三书一本要查清
  
  “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,
  
  “一表”是指《竣工验收备案表》。
  
  《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证;《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料,是开发商必须对楼盘负责的标记文件。
  
  这三份文件是楼盘通过验收,经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单,如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件,根据契约自由、自治的原则,一旦签了字,就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。
  
  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。
  
  《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标,如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。 因此,购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,你才能签署入住单,收房。
  
  交房时注意事项
  
  交房时需要查验的文件
  
  1、房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走)。
  
  2、《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)。
  
  3、《竣工验收备案表》(盖章原件)。
  
  4、面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章)。
  
  5、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走)。
  
  6、《建筑工程质量认定书》。
  
  7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
  
  8、签字时注明“楼房状况未明”。
  
  交房时注意事项之实地查验
  
  1、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。
  
  2、全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;
  
  3、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目。
  
  4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
  
  5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的,应做到不抹灰、用腻子找平,达到板缝密实、无裂缝,接搓平顺无错台,表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实,达到粘结牢固、无裂缝。
  
  6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划,在验收时应进行两次蓄水试验,做到无渗漏。
  
  7、地漏与泛水坡度符合设计要求,达到不倒泛水,结合处严密平顺,无渗漏。检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
  
  8、各种房间水泥地面基层标高,应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
  
  9、验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 提示:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。
  
  10、水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
  
  11、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符; 易购提示:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。
  
  12、测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,较好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。
  
  13、验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 提示:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
  
  14、仔细检查地面有无空壳开裂情况。 提示:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
  
  商品房交房条件
  
  通常房地产开发企业交付预售住宅商品房,应当符合下列条件:
  
  1、法定条件,建设工程经验收合格;向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;
  
  《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
  
  我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。
  
  商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由买卖双方自行约定,并写在工程质量保证书中。
  
  房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。
  
  2、约定条件,达到预售合同约定的其它交付条件。
  
  3、根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设工程竣工验收又应当具备下列条件:
  
  (一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;
  
  (二)有完整的技术档案和施工管理资料;
  
  (三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
  
  (四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;
  
  (五)有施工单位签署的工程保修书。
  
  4、另《消防法》规定: 建筑工程竣工时,经消防验收合格,方可投人使用。建筑工程竣工时,建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请,设有建筑自动消防设施的建筑工程,还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告,并组织消防验收。消防验收不合格的,施工单位不得交工,建筑物的所有者不得接收使用。
  
  交房验收是一门学问,购房者在交房时要注意的事项很多,以上交房时注意事项是必须看清楚的,当发现自己买的房屋与开发商交付房屋不符时,不要签收接收文件,等开发商整改后再交付。

上一篇: 郑州办房产证需要多少钱?房产证办理流程

下一篇: 最后一页

版权声明:

在本网站刊登的所有内容,包括但不限于文字、图片、音频视频、美术设计、程序及多媒体等信息,未经著作权人 合法书面授权,不得进行一切形式的下载、转载或建立镜像。获得著作权人合法书面授权的,必须在授权范围内使用,使用时保留本网 注明的“稿件来源”,并自负法律责任。凡注明为其他媒体来源,均为转载自其他媒体,转载并不代表本网赞同其观点,也不代表本网 对其真实性负责。如果擅自篡改为“稿件来源:“豫兴网”,本网将依法追究相关责任。

您若对稿件处理有任何疑问或质疑,请即与豫兴网联系,本网将迅速给您回应并做处理。

qq:277508182 邮箱:277508182@qq.com